30 maggio 1994 Sentenza della Pretura Circondariale di Milano

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30 MAGGIO 1994

SENTENZA DELLA PRETURA CIRCONDARIALE DI MILANO

 

Motivi della decisione. – Si controverte essenzialmente sul punto se il contratto di cui è causa vada qualificato come locazione immobiliare, tesi sostenuta dalla convenuta, ma sostanzialmente avversata dall’attrice, nonostante il ricorso da parte della stessa alla procedura di sfratto ed il richiamo alla disciplina dell’art. 1596 c.c., relativo alle locazioni a termine.

Invero, con la scrittura privata, registrata a Milano il 13 aprile 1984, intestata «atto di concessione precaria», venne concesso, da parte della s.p.a. Assicurazioni generali alla s.r.l. Radio Italia, «il nulla osta alla installazione di una antenna radio al servizio della emittente radio Metropoli sulla terrazza dello stabile sito in Milano, via V. Pisani n. 31».

Peraltro, stante il contrasto tra le parti, è compito del giudice accertare quale sia la natura giuridica del rapporto sostanziale instaurato tra le stesse, con indagine che non può ovviamente limitarsi alla presa d’atto pura e semplice dell’incompatibilità della terminologia usata dai contraenti con la fattispecie locativa.

Ad avviso del giudicante, oggetto effettivo della convenzione di cui si tratta è il trasferimento, da parte di un soggetto ad un altro, del godimento di un bene immobile verso un determinato corrispettivo, secondo lo schema tipico della locazione, come definita dall’art. 1571 c.c.

Concedere il nulla osta all’installazione dell’antenna sul terrazzo dello stabile comporta in realtà l’assunzione, da parte del concedente, dell’obbligazione, tipicamente inerente alla veste di locatore, di far godere, in via esclusiva, all’altro soggetto quella porzione immobiliare del terrazzo (che nel suo complesso e per tutto lo spazio su cui non insiste l’antenna resta ovviamente nella piena disponibilità del proprietario in quanto esulante dall’oggetto del contratto) su cui deve essere collocato il manufatto.

Non può ritenersi rilevante, al fine di un’eventuale esclusione della sussistenza del rapporto di locazione la limitazione convenzionale del godimento del conduttore ad un uso determinato (nella fattispecie il collocamento dell’antenna radio), apparendo piuttosto decisiva, ai fini predetti, la circostanza che, in forza della convenzione, «il contraente goda direttamente della cosa, traendone utilità senza l’opera intermedia del proprietario» (Cass. 30 luglio 1951, n. 2233, Foro it., 1952, I, 18, unico precedente che risulti edito con riferimento ad ipotesi affine alla presente, e secondo il quale «si resta nello schema della locazione se il proprietario dell’immobile concede ad altri un potere di godimento limitato ad una parte minima della cosa, come nel caso dì convenzione che importi l’impegno di fare appoggiare al muro di un edificio un’insegna pubblicitaria»).

Nemmeno può rilevare negativamente, ai fini della ricorrenza di rapporto locativo tipico, il dato, meramente quantitativo, della esiguità della porzione immobiliare oggetto della concessione: solamente rilevante, e decisivo, può ritenersi il fatto che tale porzione immobiliare, per quanto minima, assurga a consistenza di autonomo bene giuridico, e sia quindi idonea, in quanto tale, a formare contenuto di autonomo diritto di godimento da parte del «concessionario».

Trattandosi di rapporto di locazione immobiliare, non può escludersi, in linea di principio ed ove ne ricorrano i presupposti, l’assoggettamento alla disciplina della l. 392/78.

Non pare infatti possibile riscontrare, nella lettera ovvero nella ratio di tale normativa, alcuna limitazione della tutela ai «locali» ovvero agli «spazi interni» ad un immobile urbano, con esclusione quindi delle superfici esterne agli edifici: ed infatti la prevalente giurisprudenza è da tempo orientata ad includere nell’ambito dell’art. 27 anche le superfici inedificate o aree nude, sul presupposto, estensibile anche alla presente fattispecie, che la legge citata «configura il superamento della precedente normativa d’emergenza diretta a rimediare agli squilibri del mercato locativo (ed il cui ambito poteva essere giustificatamente circoscritto alle aree urbane edificate), mediante una regolamentazione organica e tendenzialmente completa di tutti i rapporti di locazione di immobili del territorio urbano impiegati in determinati usi» (Cass. 29 settembre 1985, n. 5930, id., 1986, 1, 690).

Nella fattispecie, l’uso cui risulta, per previsione contrattuale, adibita la porzione immobiliare in questione deve farsi rientrare fra le attività di carattere commerciale, tutelate, quanto a durata minima della locazione, dall’art. 27: si tratta infatti di porzione immobiliare adibita all’installazione dell’antenna a servizio di una radio privata, vale a dire dì un soggetto che, notoriamente, svolge un’attività imprenditoriale di carattere commerciale, mediante la diffusione, assieme a brani musicali e bollettini di informazione, di comunicati pubblicitari a pagamento ed a fine di profitto.

Poiché il contratto è sorto con effetto 1° gennaio 1984, quella del 1° gennaio 1990 si configura ai sensi dell’art. 28 l. 392/78, come «prima scadenza», che avrebbe potuto esser fatta valere solo per i motivi e con le procedure di cui all’art. 29.

Il contratto si è pertanto rinnovato sino al 31 dicembre 1995, non potendo attribuirsi rilevanza alla clausola di revocabilità ad nutum della «concessione», inefficace per la imperatività della citata normativa sulla durata minima delle locazioni commerciali.

La domanda dell’attrice di declaratoria di cessazione del contratto per la data del 31 dicembre 1990 va quindi rigettata, dovendosi invece accogliere la domanda della convenuta di declaratoria di scadenza del contratto al 31 dicembre 1995.

La convenuta va condannata al rilascio in relazione a tale scadenza (trattandosi comunque di un minus rispetto alla domanda di parte attrice), con fissazione contestuale dell’esecuzione, in considerazione del tempo trascorso dall’instaurazione della procedura.